El Estado tiene problemas financieros. Pero es el mayor propietario inmobiliario de España. Dispone de 55.000 edificios en propiedad pero, aun así, paga 100 millones de euros en alquileres. Por eso, el Gobierno ha anunciado la puesta en marcha de un plan integral de gestión del patrimonio inmobiliario.
 
¿En qué puede traducirse? O, mejor, ¿qué estrategia debería desarrollarse? Según explica Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores, tendría que adoptarse un plan centralizo por ayuntamientos, comunidades autónomas y el Estado. A continuación, cada una de estas entidades debería realizar un inventario, porque hay algunas que no saben ni los inmuebles que poseen. Después, realizar valoraciones. Y, por último, elaborar un plan de mantenimiento de los edificios que se quieren conservar; de alquileres, cuando merezca la pena esa alternativa frente a la ocupación de inmuebles propios y de desinversiones.
 
Precisamente, según una encuesta realizada por CB Richard Ellis entre expertos del sector, la gestión del patrimonio inmobiliario de la Administración va a ser una de las principales fuentes de negocio para las consultoras. Como afirma Óscar Gorgues, director general de Forcadell, ése es su trabajo, preparar y buscar buenas oportunidades de negocio para sus clientes. Las consultoras, de hecho, ya están animando a los distintos estratos del Estado a que vendan parte de su patrimonio. Isabel Benéitez, directora de sector público de CB Richard Ellis, explica: «Una parte relevante de la planificación podría ser la comercialización inmediata de determinados inmuebles por un valor de unos 2.800 millones de euros. Esos ingresos aliviarían las arcas del Estado y servirían para financiar el conjunto del plan». Esta consultora inmobiliaria ha realizado un estudio sobre el patrimonio inmobiliario público a partir de una muestra de 230 inmuebles situados en Madrid, según el que han llegado a la conclusión de que el valor total de los inmuebles del Estado sería de entre 10.000 y 12.000 millones de euros.

Lo malo, como advierte Luis Corral, es que poner de golpe y porrazo tantos inmuebles en venta puede suponer una fuerte presión bajista para el mercado inmobiliario, especialmente en el de oficinas, sobre todo en un momento en el que ya hay una gran sobreoferta existente. Pero, quizás, tumbar los precios sea el objetivo de los cazadores de gangas, que se están cansando de esperar a que bajen los inmuebles en España.
 
Cataluña, la primera ¿en fracasar?

Cataluña ha sido vanguardia. Como relata Óscar Gorgues, director general de Forcadell, a mediados del año pasado, la Generalitat contrató los servicios de despachos de abogados para la comercialización de varios inmuebles por valor de 550 millones de euros, no sólo a nivel nacional, sino también a nivel internacional. Pero a finales de año supimos que la operación había fracasado. ¿Por qué? Según continúa Gorgues, porque los inversores exigían unas rentabilidades muy altas, de entre el 7 y el 8 por ciento, frente a la del 6 por ciento que estaba dispuesta a ofrecer Cataluña. ¿Qué significa esto? Los inversores estaban dispuestos a comprar, pero a precios muy bajos. Además, como dice Gorgues, que no se cerrara ninguna operación también es síntoma de la escasa liquidez existente para el mercado inmobiliario.
 
Gorgues también critica que la estrategia de comercialización no fue la más adecuada: se hicieron paquetes muy grandes, en los que se mezclaba lo bueno con lo malo, lo que desembocó en eso, en unas excesivas exigencias por parte de los inversores.
 
Menos mal que los Gobiernos, de momento, no están dispuestos a vender el patrimonio común a cualquier precio. Pero es que, además, como insiste Luis Corral, es necesario que las administraciones conozcan muy bien su patrimonio para tener poder de negociación frente a los inversores interesados.
 
Bien es verdad que ahora hay algún inversor particular y «family offices» negociando con la Generalitat la compra de algún inmueble singular.

El Estado, ¿un inquilino seguro?

Sea como sea, de lo que no hay duda de que los recortes van a desembocar en una reducción del espacio que ocupa la Administración. Entre otras cosas, porque, de acuerdo con el estudio de CB Richard Ellis y PWC, respecto a otros sectores, el público disfruta de un exceso de espacio del 37 por ciento. Pero, además, la vicepresidenta del Gobierno, Soraya Sáenz de Santamaría, ya adelantó, cuando habló sobre el patrimonio inmobiliario del Estado, que en los planes del Gobierno entra la reducción inicial del 20 por ciento de entidades públicas. Y ello tiene una derivada negativa para los inversores que compren inmuebles a la Administración que luego ésta pueda seguir ocupando en régimen de alquiler: existe el riesgo de que se queden vacíos porque continúe reduciéndose el tamaño del Estado. Ésta puede ser otra de las razones por las que los inversores demandan rentabilidades tan altas: también los poderes públicos son inquilinos de riesgo.

Han podido caer en la cuenta porque las entidades financieras, antes arrendatarias seguras, también están fallando: con la reducción de capacidad instalada que tienen que continuar realizando, aún quedan por cerrar numerosas oficinas.
 
Por ambas razones, tanto los precios de venta como los alquileres de oficinas y locales comerciales seguirán bajando, afirma Óscar Gorgues.

Fuente: finanzas.com http://www.finanzas.com/noticias/vivienda/2012-03-16/682890_estado-pone-ladrillo-mercado.html